深圳民治律师：债权约定能否制约物权

 [案情]
　　2011年2月，原告甲设备制造厂与被告乙开发公司签订国有土地使用权转让协议，约定原告将其所有的3500平方米的国有土地使用权以300万元的价格转让给被告，被告在协议签订时先付转让款230万元，其余70万元3个月内付清。随后，双方办理土地使用权证变更手续，并约定被告在付清欠款前，不得在该土地上进行开发建设。同年6月，原告发现被告在该土地上进行开发建设，遂以被告违反协议约定为由，向法院提起诉讼，要求被告立刻停止建设，并付清所欠转让款项。
　　[分歧]
　　本案在审理过程中，法官对原告要求被告偿还所欠转让款的诉讼请求予以认可，一是涉案土地转让行为合法，由此而产生的债权应受法律保护；二是该转让款已过付款期限，符合诉讼条件。但对于原告要求被告停止开发建设的诉讼请求，产生两种不同意见。
　　第一种意见认为：原告甲设备制造厂与被告乙开发公司关于土地使用权转让款付清前不得在涉案土地上开发建设的约定是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效。被告为了自身利益的需要，故意违反事先约定进行开发建设，违背了诚实信用原则，应当停止建设。
　　第二种意见认为，原告甲设备制造厂与被告乙开发公司签订的土地使用权转让协议符合法律规定，且已向土地管理部门办理了变更登记，被告已合法拥有涉案土地的使用权。对于原、被告之前有关土地使用权转让款付清前不得在涉案土地上开发建设的约定，并不能制约被告在其所有的土地上行使物权，原告只能通过追讨债权的方式来维护自身权益。因此，被告在其所有的土地上开发建设，符合法律规定。
　　[评析]
　　笔者同意第二种意见。依据有三点：
　　一、原、被告签订的国有土地使用权转让协议合法有效
　　双方在意思表示真实并达成一致意见的基础上签订土地转让协议，又依法到土地管理部门办理土地转让手续，领取了国有土地使用权证，该物权转让行为手续齐全，程序合法，依法具有法律效力。
　　二、被告在其拥有物权的土地上开发建设符合法律规定
　　我国对房地产权利归属采登记主义，既然涉案土地的使用权归属在被告名下，即表明被告就是该土地使用权的物权所有人。因此，其在自己的土地上进行开发建设，是行使物权的有效行为，不应受到干扰和制止。
　　三、原、被告之间的债权约定不能制约物权变动效力
　　原、被告之间的土地转让协议合法生效后，双方依照约定办理了物权变更登记，根据物权效力优先原则，物权转让行为一旦履行完毕，被告就成为该土地使用权的物权所有人，就有权在该土地上进行包括开发建设在内的各项物权权利，而被告尚未支付的转让款项，即变成双方之间单纯的欠款之债，此时，原告只享有债权请求权，而不能再对物权进行干预和制约。因此，对于原告要求被告停止开发建设的诉讼请求不应支持。