房屋登记中的隐性共有人
作者：于磊 来源：《中国房地产》2015年第01期
随着房地产市场的发展，房屋价格不断攀升，因婚姻关系导致的房屋共有还是单独所有造成的纠纷层出不穷，由于对法律法规的理解不同，各地房屋登记部门对婚姻关系在登记中掌握的尺度也不尽相同。
房屋共有形式由申请人自行确定
房屋产权共有有两种形式：按份共有与共同共有。夫妻共有房产采用共同共有或按份共有登记皆可，《婚姻法》第17和18条对夫妻财产共有或者单独所有的情况进行了规定，第19条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的适用本法第十七条、第十八条的规定”。当事人可以在合法、自愿的基础上对财产进行约定，自由选择共有方式。
房屋登记机构有无对婚姻状况审查的责任
房屋权属登记是依当事人申请，对当事人所有的房屋状态加以记载、予以认可和证明的一种行政行为。登记的功能在于推定了所登记的房屋的合法性，起公示作用，社会公众可以通过查阅房屋登记机关登记簿的记载和颁发的房屋所有权证，了解相应的权利状况，使之具有社会公信力。
登记机关在受理夫妻共有房屋所有权登记申请时，不能凭是婚前财产或婚姻关系存续期间取得的财产来确定是否共有，而要根据当事人提供的合法有效凭证予以审查，然后按照相关的法律法规的规定，予以记载。登记机构不能主动判定是否共有。
至于申请人的民事法律关系状态在实质上是否合法有效，则不在登记机构审查范围之内。房屋登记部门只是依据《房屋登记办法》中的兜底条款，“其他必要材料”，在办理相关登记业务时，对婚内共有进行审查。
夫妻共有在房屋登记实务中的现状
长期以来，产权证书一直都是认定房屋产权归属的法定证据，且具有唯一性。其他任何证据都不具有对抗产权证书的效力。直到2007年实施的《物权法》第16、17条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。首次从法律层面提出了不动产登记簿的概念，并且明确不动产登记簿的是权属证明的最高效力。自此以后，经过登记的不动产，就应当根据登记的内容来确定物的归属。产权登记在谁的名下，谁就享有所有权。
对属于夫妻共同的房产，我国大都采用共同共有的形式，绝大部分市民都习惯于由一方登记产权，并且认为理所当然的夫妻共同财产，认为对房屋所有权进行处分（如出卖或设定抵押）时，登记部门肯定会要求产权人的配偶作为共有人在相关的文件上签字，因此未到登记部门要求将登记簿所有权人更正为夫妻双方。隐形共有人的现象在政策性房屋如经适房和房改房中表现尤其明显。
在登记实务中，各地房屋登记部门基本上对夫妻共有房屋的审查主要分成两种类型：一是登记机构只对申请材料的一致性进行审查，不对申请房屋属于婚前还是婚后，是否会存在配偶共有的情况进行实质性审查，一般询问是否有共有人，然后询问表由申请人签字确认。另一种是登记机构不仅仅对申请材料进行审查，且通过询问和要求申请人提供婚姻证明（如：结婚证、未婚证明等）来综合判断该房屋属于婚前还是婚后取得的财产，如属于婚后取得的财产，如需登记为个人所有，还要求提供婚内财产约定等相关材料。
从《最高人民法院关于适用<<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》可以看出法院认定房屋是否夫妻共有，不是采用取得时间简单判断，而是以购买房屋的财产是否属于夫妻共同财产来作为判断标准，法院认为如果是以婚前个人财产购买的房屋，即使是婚后登记的，仍然应当属于个人财产，可以看出登记机构不能简单通过房屋取得的时间以及婚姻登记的时间来判断是否属于夫妻共同财产。但如要求登记机构对财产来源进行实际性审查则超出了登记机构的权利和能力，因此登记机构无权力也没有能力对取得房屋的财产性投入是否属于个人财产还是夫妻共同财产来进行判断或者裁判，应采用的是询问加证据支撑的登记方式，即询问时，申请人回答共同所有，一般登记机构，都予以直接登记为夫妻共有。若询问时申请人若回答房屋为单独所有的，房屋登记部门大都查看登记资料中的合同签名是否单方，若单方方可由权利人单独申请登记，登记为单独所有。若回答房屋为夫妻共有的，还有些登记机构要求须提交婚姻关系存续的证明予以佐证。
由于先行赔付制度的出台，房屋登记部门怕承担赔偿责任，过于谨慎的承担了本机构不应承担的责任，从法律责任上来看，如房屋实际属于共有财产，当事人欺骗登记机构，并进行无权处分的话，《物权法》106条规定由无权处分人承担赔偿责任；《房屋登记办法》第九十二条也规定了，申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。可以看出，首先应由造成损害的人员进行赔偿，登记机构为了自身利益过度使用了行政权力。
房屋登记中对婚姻关系审查应当合理有度
房屋登记部门大都以2007年10月1日《物权法》开始实施时点来区分是否隐性共有。在此时点之前登记的房屋，如果申请人取得的房屋是在婚姻关系存续期间取得的，在处置时房屋登记部门大都需要夫妻双方签字，承认隐性共有关系。在此时间之后登记办证的，不承认隐性共有，直接以登记簿记载的所有权人为准，所有权人可以直接处置。《房屋登记办法》第13条规定，共有的房屋由共有人共同申请登记。据此可知，夫妻共有的房屋应当由夫妻共同向登记机构申请所有权登记，实务中可以一方委托另一方代为办理。
《房屋登记办法》第十八条，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
可以看出申请所有权登记时，登记机构询问申请人是否共有是必须要件，申请人回答是否共有将制作询问笔录，并作为登记依据，即若申请人回答为夫妻共有，由夫妻共同申请登记，并登记为夫妻共有。若申请人回答为单独所有，则允许申请人单独申请登记，并登记为申请人单独所有。以后处分房屋申请转移登记或抵押权登记时，登记簿记载为夫妻共有的，由夫妻共同签字处置。登记簿记载为单独所有的，由登记簿上记载的权利人单独处置即可。
登记部门实务中需要特别意政策性取得的房屋，《物权法》出台前登记的，如房改房或者经适房，因为在取得时候，都审查了夫妻双方的相关资料，即使只登记了一方的信息，因为另一方的工龄等都对房屋形成一定影响，业界都认定存在隐性共有人，登记机构在处置时也要求夫妻双方共同到场签字处置，登记机构也应积极宣传，让所有权人通过将隐性共有显性化的方式保障自己的合法权益，让登记簿和产权现实完全一致。