未取得产权证的房屋能买吗？

[案例] 2008年12月，王某与中介公司签订《委托代理出售房屋合同》，约定将其所有的房屋以86万元的价格出售。被告郭某与中介公司协商，想购买该房，中介公司告知其该房尚未办理房产证，但可以与房主办理公证。2008年12月底，郭某通过中介公司购买了该房屋，并全额支付了购房款和中介费，王某交付了房屋。

    郭某交付购房款后即入住该房屋，并签订相关物业管理服务合同、交纳物业管理费。2010年9月，王某以涉案房屋未办理产权证，不得买卖为由，向法院提起诉讼，请求法院确认其与郭某之间的房屋买卖行为无效。

法院在审理后认为：郭某与王某之间房屋买卖的法律行为系双方的真实意思表示，该交易行为不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会利益，故双方之间的房屋买卖行为合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条（房地产管理法修订之前判决，修订后为第三十八条）第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性法律，该项规定旨在规范房屋交易的管理，而非禁止交易关系，在性质上属于管理性禁止规范，并不因此影响合同效力。遂判决确认合同依法成立并有效、驳回原告王某的诉讼请求。

[评析] 近几年，在房价一路飙升的情况下，频频出现出售方以房屋买卖合同违反《城市房地产管理法》第三十八条第（6）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定为由，向人民法院提起确认合同无效、要求返还房屋之诉。在以前的法律实务中，人们通都认为该条规定的所谓“不得转让”属于法律禁止性规范，不得违反，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，违反该规定进行房屋转让的合同应被认定为无效。在这一思想指导下，这类纠纷起诉到人民法院，基本上都判决房屋买卖合同无效。

但出售方的上述行为显然违反了民法所要求的诚实信用原则。如果人民法院根据《城市房地产管理法》第三十八条第（6）项之规定，以房屋未依法登记领取产权证书而判决合同无效，那么就会使出售方因不诚信而获取巨大不当利益。而购买方却会因此而受到重大损失。这将极大危害交易安全并导致诚信危机，因此，需要对《城市房地产管理法》第三十八条第（6）项有重新认识。

追溯《城市房地产管理法》的立法目的，其乃是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系，而是行政管理关系。该法第三十八条规定的目的是为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以规定该条第（6）项，是因为“房地产权属证书是表明房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。”所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于管理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。即该项规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。而民法中的强行性规范是指不依赖于当事人意志，而必须无条件适用的法律规范。

同时，《城市房地产管理法》第三十八条第（6）项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而并未正面规定转让无产权证的房屋合同无效。与《城市房地产管理法》相比，《合同法》的立法指导思想已经发生了重大转变，奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力，即使是出卖他人之物，也不再是硬性地认定合同无效，而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任。

律师提醒：在目前的司法实践中，各地法院在审理这类案件时，通常考虑到了立法指导思想上的重大转变，因而鼓励诚实信用，维护交易安全，一般判决这类合同有效，应继续履行，对出售方要求确认房屋买卖合同无效的请求不予支持。