房屋买卖合同纠纷中诉讼时效抗辩的四种类型及裁判规则
作者：史智军 来源：《法律适用》 2015年第11期
一、不动产交付与产权变更登记是否适用诉讼时效
1案例
王某和A公司于2001年11月签订《商品房认购合同》。合同约定了王某支付房款的时间，同时明确A公司应在2002年11月18日前交付房屋。合同签订后，王某按约支付了房款，但截止2008年1月．A公司依然没有向王某交付房屋，也未办理产权证书。2008年1月，王某诉至法院，要求A公司交付房屋并支付自2002年12月2日起至2008年1月逾期交房违约金97405元。A公司则认为：依合同约定，如果王某在2002年11月18日前没有收到房屋，应当在两年内行使诉讼权利，故其诉讼请求超过诉讼时效。
2案例
2008年3月，张某与B公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋总价款为164155元．B公司当在2009年10月31日之前将房屋交付张某，并在交付房屋后90日内到登记机关办理备案，备案后90日内办理房屋产权证书。后张某按约支付购房款，但B公司直到2010年11月26日才向张某交付房屋，且未办理房屋权属证书。2013年7月，张某起诉至法院，要求B公司办理房屋产权证书并支付逾期交房、办证的违约金46000元。B公司辩称：依照约定，我公司当在2010年5月1日前办好房屋权属证书，张某从知道权利受侵害到起诉之日已经超过诉讼时效，法院不应支持。
3案例
2009年10月，郑某与C公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋总价款为282069元．C公司应当在2011年8月30日前，将符合约定的房屋交付给郑某，迟延交房的，当按日支付已付购房款万分之二的违约金。后郑某依约定支付了购房款，但C公司直到2013年11月8日才将房屋交付郑某。2013年11月19日，郑某将C公司诉至法院，要求其支付违约金44860元。C公司认为：自2011年9月1日起，我公司迟延交房的事实已定，故张某的主张已经超过两年的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。
上述3则案例所涉及的均是在房屋买卖合同纠纷中，当买受人要求出卖人履行交付房屋、产权变更登记、支付违约金等义务时，出卖人以诉讼时效为由拒绝履行相关义务。
从司法实践来看，不动产买卖合同纠纷的争议点主要集中在3个方面：交付不动产、产权变更登记和违约金的支付。在买受人因上述事由诉至法院之后，出卖人时常以诉讼时效为由提出抗辩。由于不动产买卖在履行的过程中，涉及的问题具有多样化的特征，故本文拟以房屋买卖合同纠纷为视角，从当事人所提出的不同类型的诉讼时效抗辩入手，分析不动产买卖过程中诉讼时效的适用范围。此外，由于房屋买卖合同涉及的种类较多，为了便于分析，本文在论述中将房屋的性质限定为可自由上市交易的商品房，并将开发商与自然人之间的新建房屋买卖、自然人与自然人之间的二手房屋买卖中房屋产权的获得方式统称为产权变更登记。
二、不动产买卖纠纷中以时效抗辩的四种类型
具体到司法实践，不动产买卖纠纷中，出卖人援引诉讼时效抗辩的情形较多，以房屋买卖合同纠纷为例，主要有以下四种。
第一，无房无证型抗辩。即如本文所举案例1中的情形。合同签订后，买受人已按约支付房款，出卖人却并未将房屋交付给买受人也未办理产权变更登记，而买受人也未在约定的义务履行期限届满后的两年内向出卖人主张上述权利，履行期限届满两年之后，买受人起诉要求出卖人履行交付房屋和办理产权变更登记的义务，出卖人以超过诉讼时效为由进行抗辩。
在因房屋未交付而引发的争议中，还存在两种情形：其一是房屋已具备交付条件，买受人却并未在约定期限届满后两年内主张交付：其二是自约定的房屋交付期限届满之后一段时间甚至于买受人起诉之时，房屋始终未具备约定的交付条件。
第二，有证无房型抗辩。合同签订后，买受人已按约支付房款，房屋也已办理了产权变更登记，但房屋并未交付使用，而买受人也未在约定的义务履行期限届满后的两年内向出卖人主张上述权利，履行期限届满两年之后，买受人起诉要求出卖人履行交付房屋的义务，出卖人则以超过诉讼时效为由进行抗辩。
第三，有房无证型抗辩。即如本文所举案例2中的情形。合同签订后，买受人已按约支付房款，房屋也已交付给买受人，但出卖人却并未在约定期限届满之后的两年内办理产权变更登记，履行期限届满两年之后，买受人起诉要求出卖人办理产权变更登记，出卖人以诉讼时效进行抗辩。
第四，一次阻断型抗辩。与上述3种情形相随而生的是违约金。房屋买卖合同纠纷中所产生的违约金大致有两种类型。其一为数额确定的一时性违约金，其叙述方式大致如下：如出卖人未按照约定期限交付房屋，则自违约之日起10日内，一次性支付买受人违约金20万元：其二为按日（月）计算的继续性违约金，其叙述方式大致如下：如因出卖人的原因，导致买受人未按合同约定的期限取得房屋产权证书，则出卖人自约定期限届满之日起按日向买受人支付已付购房款的万分之三的违约金，直至买受人取得房屋产权证书之日止。
上述两种类型的违约金中，第二种较为多见。就违约金是否应适用诉讼时效而言，肯定说当无异议，然实践中存在的另外一个分歧在于，对于继续性违约金的诉讼时效适用，是一次性阻断权利人关于所有违约金的胜诉权，还是将其划分为段，参考分期履行债务的规则，分别适用诉讼时效。但对于出卖人而言，在面对有关违约金的请求权时，其多引用"一次阻断型"的时效抗辩，即如本文所列案例3中的情形。
三、法院判决的三大分歧
针对实践中存在的上述四种情形，各地法院的认识并不统一，故而裁判结果也存有差异。
1．支持与判驳并存
对于第1种情形，有的法院在判决中并未针对诉讼时效是否应适用进行深入论述，如在本文列举的案例l中，法院认为出卖人的违约行为一直持续，其所提出的诉讼时效抗辩，缺乏依据，故最终判决出卖人将房屋交付买受人并支付相应的违约金。但同时也有法院判决认为，买受人未在约定期限届满之后的两年之内履行相应的请求权，在卖房人提出诉讼时效抗辩的前提下，应当驳回买房人要求交付房屋和违约金的诉讼请求。
2．物权属性排斥诉讼时效
对于第2种和第3种情形，笔者通过中国裁判文书网查询方式，共搜集到10则案例。通过分析，笔者发现，对此两类情形而言，只要房屋已交付或已办理完毕产权变更手续，那么买受人起诉要求办理产权变更登记或者交付房屋，都得到了法院的支持。其理由大多认为在房屋已交付的前提下要求办理产权变更登记或者在已变更完毕产权变更登记的前提下要求交付房屋的请求权不适用诉讼时效。
3．诉讼时效起算点各异
对于第4种情形，即关于逾期交付房屋或者办理产权变更登记所产生的违约金应如何适用诉讼时效，各地判决亦是在有限统一的基础上存在差异。当然，此一问题存在是建立在房屋交付和办理产权变更登记不适用诉讼时效的基础上，否则，在房屋交付和产权变更登记丧失胜诉权时，违约金的主张必然难以得到法院的支持。对于上述情形中产生的违约金请求权是否应当适用诉讼时效，实务界和理论界意见趋于一致，即违约金请求权从本质上而言，属于债权请求权，应适用诉讼时效，然对于违约金约定为继续性计算性质者，诉讼时效该如何具体适用？笔者通过对搜集到的相关判例进行分析后发现，司法裁判中大致存在4种思路。
第一种思路认为，违约金请求权的诉讼时效期间应当从出卖人逾期没有办理房屋产权变更之日起开始计算，如果买受人向法院起诉请求出卖人支付违约金时，已超过了2年的诉讼时效期间，则不再受法律保护，而买受人认为逾期办证的违约金是在违约期间每天都产生的，属于分期履行的债务，各期债务的诉讼时效期间分别从各次履行期限届满时起计算，所以出卖人应当支付其起诉的时间倒推两年期间的违约金，缺乏法律的依据，法院不予支持。依照此思路，逾期交付房屋的违约金同样适用此规则，即只要从约定的履行期限届满之日超过2年，则违约金的请求权被彻底"斩断"，权利人不再享有胜诉权。本文所列举案例3的最终裁判理由和结果即是如此。
第二种思路认为，诉讼时效期间应分段计算，既然买卖双方约定了违约金按日（月）计算，则出卖人在逾期通知办证第1天（月）起支付违约金，故此，关于逾期办证第1天（月）的违约金，诉讼时效期间应当从该天（月）起计至满两年止，逾期通知办证第2天（月）的违约金的诉讼时效期间从该天（月）起计至满两年止，其他依次类推，故买受人有关违约金的请求权从起诉之日向前计算两年期间内的受法律保护，其他因已过时效，不予保护。此种裁判思路参考了分期履行债务适用诉讼时效的方式，最大限度地保护了权利人的诉讼利益。
第三种思路认为，合同有效成立之后，出卖人未按照合同约定交房的行为构成违约，且至买受人起诉之日，出卖人的违约状态一直处于持续之中，故对于出卖人以诉讼时效作为抗辩的理由，不予采纳，出卖人应当支付给买受人从应当交房之日起到实际交房之日止的全部违约金。与第一种裁判思路彻底"斩断"胜诉权截然相反，该思路的结果是彻底支持，即只要违约行为依然持续，则诉讼时效无适用空间，其裁判思路与持续性侵权的请求权保护颇为类似。
第四种思路认为，因合同签订后，买受人已按合同约定履行了支付购房款的义务，但出卖人没有依照约定的时间交付房屋，直到2006年4月20日才实际交房，出卖人逾期交房的行为是持续性行为，应参照侵权行为的诉讼时效起算诉讼时效，因迟延交房的天数到实际交房时才能确定，故买受人知道出卖人逾期交房的实际天数，应从实际交房时起算，诉讼时效也应从实际交房之日起算（即2006年4月20日），买受人在2008年2月15日起诉至法院，并未超过两年的法定诉讼时效。该裁判思路与第三种在本质上具有相同之处，只不过其将违约行为的终止之日明确为诉讼时效的起算之日。
四、不动产的交付与产权变更登记是否适用诉讼时效？
不动产的交付与产权变更登记是否适用诉讼时效，解决该问题的前提无疑需要明确两个问题：其一是诉讼时效适用何种范围：其二是不动产交付和产权变更登记的性质是否属于诉讼时效的适用范围。
（一）诉讼时效的适用范围
诉讼时效本身具有一定的适用范围。尽管我国《民法通则》中没有明确规定诉讼时效是适用于债权，还是适用于物权请求权，但目前多数法律界人士共识的观点是，诉讼时效适用的是债权，至于物权是否适用，则存在着不同意见，但主流观点认为物权请求权不应当适用诉讼时效。至于其中具体理由，限于篇幅和关注重点不同，本文不再深入阐述。故而，在上述主流观点的基础上，对不动产交付与产权变更登记的法律性质作出分析是解决本文所提出之问题的一大关键。
（二）不动产买卖的法律阶段分析
就不动产买卖合同而言，其法律意义上的阶段可细分为三：一是买受人支付价款的行为：二是出卖人交付不动产的行为：三是出卖人协助买受人办理产权变更登记的行为。与动产买卖不同，上述第三个阶段为不动产买卖产生公示效力的普遍性行为。对于此类合同中，出卖人所负有的两项义务的性质，理论界存在不同认识。有观点认为交付不动产是出卖人的从给付义务，办理产权变更登记才是主给付义务：有观点认为买卖的不动产已经按照合同规定的日期交给了买受人，就是出卖人履行了主给付义务，至于未办理产权变更登记手续，只是出卖人未履行从给付义务。
暂时脱离义务的性质之争，从合同的本质出发，与上述买卖合同中的行为所紧密依附的无疑是请求权的集合：出卖人对买受人支付价款的请求权，买受人请求出卖人交付不动产的请求权，买受人请求出卖人协助办理产权变更登记的请求权，以及在发生违约行为之时，守约方请求违约方支付违约金的请求权。对上述请求权做进一步的分析，明确其属于物权范围还是债权范围，无疑是区别诉讼时效适用范围的重要前提。
（三）不动产交付与产权变更登记的法律性质
1．不动产交付的法律性质
不动产交付依赖于请求权，不动产交付的请求权属于何种性质，债权请求权说有之，物权请求权说亦有之。何为债权请求权？其是指权利人基于债的关系而产生的、请求特定人为特定行为的权利。何为物权请求权？其是指物权的圆满状态受到妨害或者有被妨害之虞时，物权人为恢复其物权圆满状态，得请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。物权请求权，"在所有权存在之期间，不断地发生，其为独立之权利，盖无可疑，盖物上请求权以回复物权支配力为目的，得随物之所在而追及之。"鉴于不动产买卖交易的彻底完成包括交付和产权变更登记两个重要环节，故笔者认为，对于不动产交付的请求权性质需要分情况进行分析。
(1)不动产买卖合同签订后，不动产并未交付和办理产权变更登记。
在此前提下，物权并未转移，对于买受人而言，其本质上并未获得物权，只是基于合同的约定获得了对出卖人交付不动产的请求权，故此，此时买受人所享有的不动产交付请求权当属于债权请求权，原则上应当适用诉讼时效。然在此情形中，尚有一个问题需要明确：诉讼时效的起算时间是否需要考虑不动产本身具备不具备交付条件。笔者认为诉讼时效的本质含义，在于催促权利人及时行使权利，勿使权利处于睡眠状态，但如果不动产本身在约定的交付期限届满之时甚至之后更长的时间内根本就不具备交付的条件，此时依然从约定交付期限届满之时起算诉讼时效就有失偏颇。
因为此种情形下，如果严格按照合同约定的不动产交付期限起算诉讼时效，则买受人只能有以下3种权利可行：一是继续要求出卖人履行合同交付不动产：二是追究出卖人未按时交付不动产的违约责任；三是解除合同。
在第一种情况下，因为不动产未经过竣工验收或其他程序，本身不具备法定的交付条件，故此，如果买受人要求出卖人交付不动产，根本就不存在事实履行的基础，出卖人也无法履行交付的义务；在第二种情况下，买受人虽可得到经济上的补偿，但其签订合同的目的并未实现；在第三种情况下，如果买受人行使解除的权利，势必造成在出卖人违约时，大量合同被解除，从而破坏交易市场的稳定，同时在不动产的价格上涨时，还将对买受人产生不利后果，也会成为恶意出卖人谋取不法利益的惯用手段。
诉讼时效的核心功能是什么？诚如史尚宽先生所言：时效制度之设，在于尊重久已继承之事实状态，即在于社会秩序之维护。事实上，维持交易安全和既定社会秩序、维护社会公共利益才是诉讼时效的核心价值之所在。故而，在不动产未具备交付条件之前，如果以买受人怠于行使诉讼权利为由而适用诉讼时效的话，不仅有失公允，亦违背了诉讼时效制度的最初目的。
(2)不动产买卖合同签订后，出卖人已经将不动产产权变更到买受人名下，但是并未交付不动产。此时，买受人对于不动产的交付请求权与第一种情况存在本质区别。就不动产买卖而言，出卖人的义务主要包括两方面内容：交付不动产给买受人；将不动产所有权证交付给买受人，即办理或协助办理权属证书。
在典型的不动产即房屋买卖合同中，崔建远教授就认为：尽管买卖的房屋已经按照房屋买卖合同规定的日期交给了购房人占有、使用，但这只是出卖人履行了移转所售房屋占有的义务，只要在合同规定的期限届满时因出卖人的原因仍未办理过户登记手续场合，就属于主给付义务不履行，构成违约，甚至是根本违约，按照《民法通则》第137条的规定，诉讼时效自合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日起算，据此观点，出卖人有权援引诉讼时效已经完成的抗辩，拒绝办理房屋所有权过户登记手续，并拒绝交付房地产权证。照此观点进行法理推论，如果出卖人已经将房屋产权变更登记在买受人的名下，则其已经将主给付义务履行完毕，故鉴于从给付义务的依附性，交付房屋当不应适用诉讼时效。
然笔者认为，不动产买卖中，买受人实际占有标的物和进行产权变更登记乃是其完整地享有物权的方式，两者共同构成物权完整的统一体，在买卖过程中，同为主给付义务，而交付不动产产权证书则可以理解为从给付义务。因此，当买受人已经获得了不动产的产权变更登记之后，其基于此向出卖人主张不动产交付的请求权，已经演变为具有物权性质的请求权。
2．产权变更登记的法律性质
不动产产权变更登记的请求权属于何种性质？目前也存在两种观点。第一种观点认为，首先需要区分不动产是否已经交付，如果"出卖人已经将房屋交付给买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定"：第二种观点认为，虽然房屋产权登记为确立物权的形式，但是作为买卖合同而言，无论出卖人是否已经交付房屋，买受人基于买卖合同请求卖房人协助办理过户手续显然是债权请求权，当然适用诉讼时效。
笔者认为就不动产产权变更登记而言，诚如上述就不动产交付进行的分析，两者共同构成了不动产物权取得的完整性。与确定不动产交付性质需要分析是否办理产权变更登记一样，在确定不动产产权变更登记的性质之时，亦需要区分不动产是否已经交付。
如果不动产并未完成交付，此时，物权依然归属于出卖人，并未发生变动，买受人基于合同请求出卖人变更产权登记的请求权属于债权请求权。如果不动产已经完成交付，则会出现如此情形，即买受人占有使用不动产，出卖人持有不动产的权属证书。出卖人用权属证书当可证明其对尚处于买卖中的不动产拥有一定的物权权利。但对于买受人而言，其同样也对不动产享有一定的物权权利，该权利来源于占有。
依据《物权法》第241条的规定"基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。"《物权法》设立占有的意义之一在于明确占有是一种法律事实，占有是行为正当性的一种推定，占有作为所有权权能的一部分，是法律赋予当事人合法行使的民事权利。在不动产合同履行过程中，出卖人将不动产交付给买受人以及买受人接受交付的不动产并实际占有、使用的事实，足以表明出卖人有真实转移不动产所有权的意思表示。而买受人请求出卖人办理产权变更登记，其目的就是为了完成不动产的权属登记，取得不动产的产权证书，享有具有排他权利的所有权。因此，在不动产已完成交付的前提下，买受人请求办理产权变更登记的请求权不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权。
从另外一个层面分析，如果买受人要求出卖人办理产权变更登记的请求权因诉讼时效期间届满而消灭，那么必将导致标的物长期处于归属不清或者权利真空之状态，即不动产的占有使用者对该不动产缺乏其名下的产权证书，而持有该不动产权属证书者并未真正的对其进行利用。这种"分离"状态不但对真正的权利人不利，而且还会纵容出卖人拖延办证或根本不予协助办证等不法行为，从而使标的物得不到正常的利用，这显然与诉讼时效制度的立法本旨相背离。
3．关于违约金的时效范围
对于逾期交付不动产或者办理产权变更登记所产生的持续性违约金，如何看待其诉讼时效的适用范围？是彻底"斩断"或"支持"买受人的胜诉权还是将其主张的违约金视为持续性的分期债务，即虽然买受人丧失了起诉日两年之前的胜诉权，但鉴于违约行为的持续性，可以主张最近两年的违约金。这一问题在司法实践中的争议颇大。
笔者认为，确定此时应如何适用诉讼时效，亦需对违约金的性质作出界定。此种违约金不同于一般买卖合同中所约定的一次性或者定额违约金，其性质乃是伴随着违约义务的持续存在而继续计算的不定额债权，且权利人可以定期要求义务人给付一定期间的违约金，即此类债务的履行具有分期性质。故而，其在适用诉讼时效之时，亦当参照分期债务的诉讼时效适用方式，即从违约金应当支付的时间起算，在不存在法定中止、中断情形时，如已超过两年诉讼时效期间者则丧失胜诉权，未超过两年期限者依然享有胜诉权。
五、确立不动产买卖行为属性前提下的诉讼时效差异规则
（一）不动产买卖中应区别物权请求权和债权请求权
对于不动产买卖中具有法律意义的阶段，如前所述，其大致有三。就以上三个阶段而言，首先需要明确各个阶段的性质，从而再进一步判断是否适用诉讼时效。出卖人对于买受人支付钱款的请求权无疑属于债权请求权：买受人对于出卖人转移标的物并办理产权变更登记的请求权亦属于债权请求权，以上两者皆严格依据合同内容产生。但是，鉴于物权取得的全面性特征，即在一般的不动产买卖中，交付不动产和办理产权变更登记应具有统一性，故而，如果已转移不动产的占有或者变更完毕产权登记手续，则相应的基于占有要求变更产权登记或者基于产权变更登记要求转移标的物占有的请求权，都应当属于物权请求权。
（二）诉讼时效的区别性适用
在明确不动产买卖各个阶段不同属性的基础上，即可确定诉讼时效的适用范围。
不动产买卖合同中，出卖人请求买受人依照合同约定支付钱款的请求权当然适用诉讼时效。
买受人请求出卖人交付不动产和办理产权变更登记的请求权，则当分情况处理。如果出卖人并未将不动产交付给买受人也未办理产权变更登记，此时买受人依据合同请求出卖人交付不动产和办理产权变更登记的请求权原则上应当适用诉讼时效，但是其起算时间点，应当是不动产具备交付条件之时。如果出卖人已经将不动产交付给买受人或者已经办理完毕产权变更登记，此时买受人请求出卖人办理产权变更登记或者交付不动产的请求权不适用诉讼时效。
结语
不动产买卖，其根本目的在于通过买卖双方的市场交易行为，完成等价交换，并各自取得相应的物权。诉讼时效，作为一项法律规则，其设立的初衷在于维护社会秩序的需要，在债权人长期不行使权利的场合，使得债务人得以此为由拒绝履行义务，从而起到督促权利人行使权利、保护交易秩序的目的，然鉴于其毕竟对权利人所享有的正当权利进行了相应的"限制"，故其适用范围亦当受到一定的约束。当上述两者在司法实践中相遇时，如"统一性"、"整体性"地适用诉讼时效，则会出现大量因买卖而形成的不动产实际占有、使用者和"公示所有者"不一致的情形，造成不动产所有权归属上的混乱，且某种程度上尚会呈现对违约行为的"鼓励性"；如"统一性"、"整体性"地不适用诉讼时效，则对于怠于行使权利者又缺乏一定的惩戒和督促，不利于市场交易的稳定，有违该项制度的法律本义。
故对于不动产买卖是否适用诉讼时效，笼统的回答"是"或"否"都有失偏颇。究其原因，还在于与一般买卖不同，不动产买卖不仅涉及金钱对价的支付，还涉及标的物的交付和具有产权公示作用的登记过户，且在后两项义务的履行过程中，尚存在着多种不限于本文所例举的违约行为。
故此，在不动产买卖过程中，交付不动产、产权变更登记以及违约金的支付是否适用诉讼时效，笔者通过本文分析认为当首先明确合同履行中各阶段请求权的性质，随后将债权请求权与物权请求权作出区分，如此才能清晰地回答不动产买卖中诉讼时效的适用规则。
然笔者考察司法实践，发现目前的法律法规并未对上述一系列问题作出规范，只有个别地方的法院通过会议纪要的形式对此做出了一些简要论述，且各地的上述纪要亦缺乏统一性，这也成为了此类案件存在多种判决结果的重要原因，某种程度上对司法裁判的严肃性亦造成了一定程度的冲击。此外，不动产买卖中诉讼时效当如何适用，其不仅关乎着买卖双方利益的法律平衡，也关系着社会交易的稳定，故此，笔者也期待能够有法律层面的规范，对此作出明确规制。
作者单位：北京市第三中级人民法院