商品房质量出现问题应如何处理?

案情简介：

2009年1月10日赵某与鸿兴公司签订了《北京市商品房预售合同》，赵某购买了鸿兴公司开发的商品房一套，房屋建筑面积为90平米，房屋总价款245万元，按照合同约定鸿兴公司应于2010年5月10日交付房屋。合同签订后，赵某按照合同约定支付了全部购房款，鸿兴公司于2010年5月5日通知赵某于同年5月10日收房。
    验收当天并未发现质量问题，后赵某与开发商办理了交接手续，正式收房。赵某将房屋装修后于2010年12月搬入新居，大概半年左右，北京进入夏季，常有暴雨来袭，赵某发现从外墙面开始向内渗水，赵某家两个卧室的墙面均已经浸透，墙面有大量的水痕。后赵某找到开发商，要求开发商进行维修。
    开发商认为房屋已经交付半年之久，且交付时质量验收合格，其不应承担维修的义务，如果维修也可以，所有费用由赵某支付。赵某坚持认为房屋质量出现问题开发商应承担维修义务，并负担全部费用。双方在此问题上产生争议。
    后赵某找到笔者，笔者在详细查阅了双方签订的商品房预售合同之后，认为外墙属于房屋结构部分，依据《房屋质量保证书》中的约定，目前，外墙体仍在规定的保修期内，开发商应承担相应的维修义务。建议赵某起诉要求开发商承担修复义务并赔偿损失。
    法院判决结果：
    北京市海淀区人民法院经过审理后判决：鸿兴公司于判决生效后十日内修复渗水墙面；鸿兴公司于判决生效后十日内赔偿赵某各项损失共计3万元。
    房屋地产律师剖析：
    房屋质量纠纷是商品房交易过程中常见的纠纷类型之一，很多买受人在房屋交付后发现质量问题，多次找开发商协商均不能有效解决。因此，此类纠纷也成了最让消费者头疼的一种纠纷，纠纷标的本身不是很大，但是却让买受人内心很不舒畅，毕竟刚买的新房就要维修，很多买受人还是比较忌讳的。
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条明确规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
    依据上述规定，如果因房屋质量问题严重影响生活居住，则买受人可以请求解除合同并赔偿损失，但对于“严重影响正常居住使用”则属于法官自由裁量的范围，需要结合房屋质量问题是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰了买受人的正常生活等因素确定。必要时也可以委托相关的鉴定机构对房屋质量进行鉴定。
    如果出现除上述情况之外的其他房屋质量问题，买受人首先要查找相关的住宅质量保证书，确认出现的房屋质量问题是否在保修期内，如果尚在保修期内可以直接要求出卖人进行修复。如果已经超出保修期，需要区分不同情况对待，属于公共设施或部位出现问题，可以向物业公司报修，物业公司可动用公共维修基金进行维修；如果属于公共设施之外的质量问题，则应由买受人自行解决。
    如果出卖人对于其应当承担修复义务的质量问题，明确表示拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以先行修复，之后再要求出卖人承担相关的修复费用并赔偿由此给买受人造成的损失。在此种情况下，买受人最好能提供有资质评估机构的评估结论，以便向出卖人主张支付修缮费用。
    在司法实践中，对于因小区的公共配套设施、附属设施质量问题等引起买受人生活不便的，一般不能认定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条所适用的情形。一般情况下，出卖人交付的房屋存在一定的质量问题，但不影响买受人正常居住使用的，在实践当中一般不会判决解除合同。
    另外，买受人以商品房质量存在问题请求出卖人修复的，诉讼时效从知道或者应当知道该质量问题之日起计算，但尚未超过保修期的除外；如果要求出卖人赔偿损失，诉讼时效则从买受人知道或者应当知道该质量问题造成其损失之日起计算。
    诉讼策略指引：
    解决本案争议的质量问题，买受人有以下三种方式可以选择：
    一、买受人可以要求解除合同并赔偿损失。如果因为房屋渗水问题一直无法解决，致使买受人一家无法正常生活居住，那么买受人可以依法向出卖人主张解除合同，并要求赔偿损失。但结合本案的情况，房屋已经经过装修并入住，且出现的质量问题仍在保修期内，该房屋质量问题完全可以修复。因此，该质量问题尚不足以达到严重影响正常居住使用的程度，笔者不建议买受人选择此种方式解决。
    二、买受人可以要求开发商修复房屋质量问题，并赔偿因此给买受人造成的损失。依据《住宅质量保证书》的约定，外墙面质量问题目前仍在保修期内，买受人可以要求出卖人修复，并赔偿因此给买受人造成的损失。本案中，因为墙面向内渗水，致使赵某新装修的房屋墙面遭到严重破坏，在外面修复后，赵某对墙面进行重新装修等费用均属于由于房屋质量问题给赵某造成的损失，赵某可以依法要求开发商赔偿这部分损失。
    三、买受人直接要求开发商赔偿修缮费用及损失。在开发商拒绝修复及在合理期限内拖延修复的情况下，买受人可以先行修复，之后再起诉开发商要求其支付修缮费用并赔偿损失。如果买受人不愿意先行修复，则建议选择第二种方式，直接起诉开发商，要求开发商修复质量问题并赔偿损失。
法条链接：
    《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”