小产权房买卖无效案例

北京市第一中级人民法院
民事判决书

(2013)一中民终字第1193号
　　上诉人（原审原告）齐某。
　　上诉人（原审被告）吉某。
　　被上诉人（原审被告）魏某。
　　委托代理人乔守东，北京市奥援律师事务所律师。
　　上诉人齐某、吉某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第11261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　齐某在原审法院诉称：1998年4月12日，齐某与魏某签订了《买卖房屋协议》，其中约定辛庄村村民齐某将现有北房6间、东西厢房各2间及院墙作价两万元卖给魏某。房屋所占用的宅基地的使用权人为齐某，总用地面积为323.79㎡，东至水泥路边1.05m、0.8m,西至本宗地西墙外皮，南至本宗地南墙外皮，北至魏学俭南墙外皮3.37m、3.00m。因农村房屋买卖涉及宅基地的买卖，宅基地的买卖是法律法规所禁止的。故齐某与魏某所签订的买卖房屋协议应属无效。因现有宅基地及房屋由吉某占用使用，故应由吉某、魏某将房屋及院落腾退并返还齐某。故诉至法院请求判令：1、齐某与魏某在1998年4月12日签订的《买卖房屋协议》无效；2、吉某、魏某腾退并返还所购买的房屋及院落，齐某按照鉴定评估作价支付他们补偿款；3、诉讼费由吉某、魏某承担。
　　魏某在原审法院辩称：关于齐某与我签订的合同，首先我们没有强迫他签订协议，齐某申请无效的理由没有依据。第一我的户口虽然是居民，但我出生在辛庄村，后来由于工作原因离开了这个村，第二我父母的户口曾经也在这个村，并且也有相应的宅基地，第三我工作后又回到了这个村里才购买的宅基地。这三个条件和在一起就具有向农民购买这个房子权利。因为老人想回乡的心情，所以我就想在这个村给我父母买个房子，然后齐某通过人找到了我，我花了三万四千元买的房子，我们对房屋进行了翻修。我父母一直在这个房子里住到了生了重病才回城里。现在这个房本上的名字是我的，并且齐某没有经过我的准许又把户口迁回去了。齐某已经离开这个村了，他不是这个村的村民了，后来他在2011年11月5日才迁回这个村的。综上法院应驳回齐某的诉讼请求。
　　吉某在原审法院辩称：不同意齐某的诉讼请求，我要买房屋的原因主要是因为魏某向我出示了修改后的集体土地建设用地使用证，该证登记的是魏某的名字，我认为她也是居民，我们之间的买卖合同应当是有效的。
　　原审法院经审理查明：1998年4月12日，齐某与魏某就辛庄村某号院签订《买卖房屋协议》，约定齐某现有北房6间、东西厢房各2间及所属院墙，因闲置不用，经中间人介绍，出卖给魏某，经买卖双方协商做价2万元，协议签订时一次付清。协议签订后，魏某实际给付齐某3.4万元购房款，齐某将房屋交付给魏某。魏某后在使用该房屋期间，将院落内房屋翻建。2008年，魏某与吉某达成口头买卖协议，魏某将上述房屋又转卖给吉某。魏某和吉某在庭审中陈述，该房屋及院落的交易价格为30万元。
　　在本案审理过程中，齐某向法院申请对辛庄村某号院宅基地区位补偿价及房屋、附属物的重置成新价进行司法鉴定。法院受理齐某申请后，依法摇选了北京中地联合房地产评估有限公司进行评估，评估结果为宅基地区位补偿价为442 990元、房屋重置价为95 827元，房屋装修及附属物总价为19 321元，共计558 138元。
　　另查，齐某系辛庄村农民，昌集建（95宅地）字第14-03-0073号《集体土地建设用地使用权证》确认辛庄村某号院的使用人为齐某。后原昌平县土地管理局小汤山地区管理所将该使用证中的使用权人变更为魏某，齐某起诉至法院要求撤销上述变更登记行为，法院于2011年4月19日作出（2011）昌行初字第15号行政判决书撤销上述变更行为。
　　上述事实，有《买卖房屋协议》、集体土地建设用地使用权证、（2011）昌行初字第15号行政判决书、鉴定报告书及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
　　原审法院认为：本案买卖标的物为农村房屋，但农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。魏某为城镇居民，因此，齐某与魏某之间的买卖行为应属无效，基于魏某与齐某之间的买卖合同无效的法律后果，魏某与吉某之间的买卖行为亦应属无效。关于吉某辩解其基于宅基地使用权证经相关部门变更为魏某后，主观上认为与魏某之间的买卖合同应属有效一节，由于土地主管部门的分支机构对集体土地建设用地使用权证的变更行为系超越职权，已被生效判决所撤销，法院无法依据被撤销前的变更登记行为，认定双方之间合同的效力，故对于吉某的辩解法院无法采信。
　　根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还。但由于本案系对农村房屋的连环买卖，二次买卖行为均属无效，不存在相互返还的可行性。由齐某直接支付吉某补偿款，吉某将房屋及院落返还给齐某的处理方式，较符合本案情况。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二、第五十八条之规定，判决如下：一、齐某与魏某关于辛庄村某号院落及房屋的买卖协议无效。二、魏某与吉某关于辛庄村某号院落及房屋的口头法律协议无效。三、齐某于本判决生效后十五日内给付吉某补偿款四十二万五千二百四十一元。四、齐某给付吉某补偿款后十五日内，吉某将位于辛庄村某号院落及房屋腾空，返还齐某。
　　齐某不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求判决魏某和齐某一起承担补偿款。其主要上诉理由是：魏某是房屋买卖合同的受益人，已经把增值部分拿走了，不应该由我们独自承担补偿款。
　　吉某不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求判决确认两个买卖协议有效。其主要上诉理由是：魏某和齐某签订的协议时经过有关部门登记的，齐某和魏某老家是这个村的，按照规定可以享有宅基地。
　　魏某表示同意吉某的意见，但未提出上诉。
　　本院经审理查明，魏某和吉某在庭审中陈述双方交易价格为35万元。其他事实与原审法院查明的事实一致。
　　上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
　　本院认为：齐某因合同被确认无效而重新获得房屋，从而可能取得相应的拆迁利益，同时吉某因合同无效失去房屋，从而造成损失，因此应当由齐某补偿吉某。魏某并未因本案获得房屋，不存在拆迁利益，因此齐某要求判决魏某分担补偿款无依据，本院不予支持。两个买卖协议违反土地管理相关法律规定，应当认定无效，虽曾经有关部门违法批准，也不能有效。魏某购房时不是本村集体组织成员，魏某主张有权使用该村宅基地依据不足。
　　综上所述，齐某、吉某上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费七十元，由齐某负担（已交纳）；
　　鉴定费两千七百九十一元，由齐某负担一千九百五十四元（已交纳），由吉某负担八百三十七元（于本判决生效后七日内交纳）。
　　二审案件受理费七百四十九元，由齐某负担六百七十九元（已交纳），由吉某负担七十元（已交纳）。
　　本判决为终审判决。
　　

                                  审　判　长 刘新泉
审　判　员 王良胜
代理审判员 刘　磊
二0一三年 二月 五日
书　记　员 索　彤